外滩论坛 - Powered by Discuz! Board

标题: 观察中国房价十年不跌的真正原因 [打印本页]

作者: 孟杭 时间: 2011-4-7 19:25 标题: 观察中国房价十年不跌的真正原因

在国务院要求今年一季度各地公布房价调控目标的大限——3月31日到来之际，各地房价调控目标纷纷出炉。让很多人感到有些失望的是，除了首都北京一地表示要“稳中有降”之外，其余各地都是在限定涨幅上做文章。近半省会城市“限涨令”瞄准10%；其中最“不靠谱”的是吉林榆树，涨幅不得超50％；作为最早公布房价调控目标的省会城市之一，贵阳是“不高于去年全国平均值（13.67%）”；上海和广州均为“新建住房价格涨幅低于年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平” 即“上海涨幅目标不超8%，深圳不超10%”……

尽管一些期待房价下跌甚至房价大跌的人要失望，我还是认为这些调控目标有它的具体情境在。全国各地房地产市场发展极不平衡，一刀切地规定一个调控指标并无可能，这也正是国务院要求各地根据实际情形出台各自调控目标的原因。而房地产调控此去经年，历来提的是“控制过快房价涨幅”而不是直接要让房价下跌。一些意见领袖一直用房价下跌忽悠民众的心理预期，未必与客观事物的发展规律相符。相比于去年北京房价平均涨幅40%，如果今年真能做到“稳中有降”，其实已经非常不易。各地如果真能控制住涨幅，也已经是相当的成绩。
如果我们仔细推敲，会发现北京的“稳中有降”也是有前提的，指的是“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”，其中的关键词是“新建”、“普通住房”即140平米以下住房，而“普通住房”包含“普通商品房”和“保障性住房”。这个统计首先把中高档住房排除在外，然后，如果能够切实增加保障房供应的话，新建普通住宅的平均房价必降无疑。但它是通过“去掉一批最高分、增加一批最低分”来达到拉低分值的目的，尤其是保障房越向廉租房、公租房的正确目标回归，保障房的价格最终可以做到成本价甚至略低于成本价，不拉低平均房价几乎是不可能的。很多人误以为北京的普通商品房也要降了，其实是个误解。当然，在房价相对平稳或者预期上涨不高的时期，总会有一些急于出手的房子能让买方落个好价钱，但它不代表房地产的整体走势。
舆论再一次把矛头集中到地方政府的土地财政上面。也对也不对。对的是土地收入的确占了很多地方政府的大头。不对的是，绝大多数土地收入其实最终都补贴给了拆迁、征地、市政乃至于补贴给了保障房和企业用地，所剩无几。
房价十余年见涨不见跌，真正的原因是“货币觉醒”和“城市觉醒”。货币觉醒是指在全球竞争中必须保持本国足够的货币量，甚至增发。即使央行不断提高准备金率达到史无前例的20%，2011年我们的广义货币增量仍将达到16%以上。
2011年恐怕才是近五年来中国最难的一年，一方面是居民消费意愿持续下降到1999年以来的历史最低位；另一方面则是突如其来的日本核危机和利比亚战争，将极大地推高全球石油价格和通胀预期。诚如发改委对外经济研究所所长张燕生所言：利比亚危机使油、铁矿石、粮食变得更贵，日本大地震使整个供应链变得更贵。全球油价，粮价，资源价格上升对我国影响大约在30%到40%之间。输入型通胀的压力更大，形势更加严峻。想把物价稳定在4%以内更加困难了。
“城市觉醒”是指城市化使产品、服务和思想得以自由流动，直接推动了合作和经济增长，由此产生的“集聚经济学”效应使城市的吸引力越来越大，也直接推高了城市房价。印度孟买人均收入比中国的北京、上海更低，但房价却高得多。舆论期待政府不断把房价压下来，其实是各级政府不堪承受之重。他们可以这么做，但是副作用会更大。一方面，我们需要解决就业问题，需要解决百姓收入不断增长的问题，另一方面他们又要不断地打压房价，这其实存在内在的矛盾，甚至是不可调和的矛盾。
这方面，郎咸平说得更绝对。他说，今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。近年政府出台了一系列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑：要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了!中国的房地产业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后一个支柱产业画上句号。
让房价上涨，老百姓住房怎么办？郎咸平认为，新加坡的做法是一个样板，即政府加强保障房的建设，以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。2010年政府土地出让金2.7万亿（实为2.9万亿），拿出10%建保障性住房，2900亿可以建设2亿平方米，10年20亿平方米足足够2亿人居住，如果从土地出让金拿出6000亿可人人看病不要钱，再拿出1000亿可人人上学不要钱，所以从土地出让金拿出1/3，可以解决老百姓住房、看病、上学“三座大山”。
当然，保障房需要时间，需要细致的构建和耐心，不可能一蹴而就。
“以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础”，这个观点跟我一致。我认为保障房是需要健康、繁荣的商品房市场进行补贴和输血的，商品房繁荣皮之不存，保障房毛将焉附？
在现实和规律面前，人们不能一再期望政府做它做不到的事情，毕竟意志是无法战胜规律和自然的，就像人类的意志无法战胜核辐射。不妨换一个思路：用收入的增长，追赶房价物价的增长。而如何增收，那里面的空间就很大了，既有政府的能动性，更有个人无限的能动空间。思路决定出路，态度决定一切。

欢迎光临外滩论坛 (http://waitan.cn/bbs/)