顾五坂

时下的两方面数据表面不利于卖方。一方面，广州市房管局公布3月成交数据，“量价齐跌”少有地出现，冲击市场心理；另一方面，一手代理行公布的“五一”黄金月供应量预测，万余套的新增供应加大卖方相互之间的竞争。
　　这就有了想象的空间：双重压力之下，商家会否火拼？楼市主导权会否易手，卖方市场从此变为买方市场？
　　想象空间是够大，但深入剖析表面不利卖方的数据，就会发现事实未必如此。
　　我们清楚，成交均价未必是真实房价的体现，成交区域不同、成交产品相异，都会导致成交均价偏离真实房价的轨迹。广州楼市3月成交中，楼价较低的外围四区占比68.78%，环比上升约6%。单这一点，足以说明真实房价肯定不像均价这样有8%的环比降幅。甚至正如多数消费者的感觉一样，真实房价根本没跌。说到成交量，31.98万平方米也实在是惨。自调控频现的2005年以来，这是第三低的月均成交量；在历年的3月份中再创历史新低，比“绝望”的2008年3月还要低。只是，今年3月份成交的惨，主因在卖方。整个3月份，广州批准预售的商品住宅仅20万平方米，少推货的结果自然是少成交。3月的吸纳率其实高达1.59，说明求大于供的情况依然严峻。
　　至于“五一”的供应量，主动权更是控制在卖方手中。从目前情况来看，市场实际供应量会远小于代理行所预测。
　　不得不提的是，广州众多房企早已转战二三线城市，将更多的人力物力投入到更少受调控影响的区域，多数大开发商在广州的“盘子”越做越小，推货量越来越少，广州楼市对其影响力也在下降。而国家统计局的数据显示，一季度，全国商品住宅销售面积同比增长14.3%，广州众多房企仍赚得盘满钵满。广州“歉收”而全国“丰收”，很难让这些房企的决策发生根本性改变。
　　由此可知，市场主动权依然被卖方掌握，面对即将到来的“五一”假期，商家还未到因“争食”而火拼、一步到位调低价格的地步。
　　不过，楼市调控仍在日益收紧。国务院督察组督查地方落实房地产市场调控政策措施情况透露出，不排除中央政府针对已有省市调控政策的落实情况，出台新机制、新方式、新手段的可能。此外，个人房贷规模收紧的事实也正被更多地证实。风声之下，商家总会希望广积粮，以应对可能出现的变局。
　　所以，这个“五一”，虽然我们在中心区尚未能见到一步到位的降价，但会看到更多优惠促销出现。在增城、从化，因为限价，甚至会出现价格比目前在售产品更低的新货。楼市暂难转入买方市场，但天平会向买方略微倾斜。